各縣、區(qū)人民政府，市各委辦局，市各直屬單位：

《關于提升社區(qū)物業(yè)服務水平促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的意見》已經市政府常務會議審議通過，現印發(fā)給你們，請結合實際認真貫徹落實。

連云港市人民政府辦公室

2020年12月30日

（此件公開發(fā)布）

關于提升社區(qū)物業(yè)服務水平

促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的意見

加強物業(yè)管理工作，大力發(fā)展物業(yè)服務業(yè)，是貫徹落實黨的十九大精神，深化社區(qū)治理、創(chuàng)新社會管理的必然要求；是建設和諧宜居港城，提升“一帶一路”城市文明形象，實現高質發(fā)展、后發(fā)先至的現實需要；是新形勢下穩(wěn)增長、惠民生、保穩(wěn)定、促發(fā)展的重要舉措，也是各級政府的一項重要職責。為深入貫徹《中共中央國務院關于加強和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》（中發(fā)〔2017〕13號），全面落實《江蘇省政府辦公廳關于提升社區(qū)物業(yè)服務水平促進現代物業(yè)服務業(yè)發(fā)展的指導意見》（蘇政辦發(fā)〔2017〕117號）《江蘇省物業(yè)管理條例》等相關法律法規(guī)，結合我市實際，制定本意見。

一、指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，牢固樹立以人民為中心的發(fā)展思想，緊緊圍繞建設“強富美高”新江蘇，把服務社會、造福人民作為物業(yè)服務管理的出發(fā)點和落腳點，以提高居民居住環(huán)境和生活質量為目標，以提升居民滿意度為根本，通過加強法治建設和行業(yè)監(jiān)管，完善物業(yè)管理體制機制，著力解決群眾最關心的物業(yè)管理重點、難點和熱點問題，全面提升物業(yè)服務水平，加快物業(yè)服務行業(yè)向現代服務業(yè)轉型升級，推進全市社區(qū)治理體系和治理能力現代化，為構建和諧社會、建設美麗幸福連云港做出積極貢獻。

二、基本原則

（一）條塊結合，屬地管理。市級物業(yè)管理行政主管部門應加強對全市物業(yè)管理工作的指導、監(jiān)督、檢查，建立健全物業(yè)管理行業(yè)制度體系，監(jiān)督物業(yè)管理制度落地執(zhí)行。各縣區(qū)政府應牢固樹立全市物業(yè)管理工作一盤棋思想，強化屬地管理責任，厘清屬地住建部門、街道、社區(qū)職責分工、管理邊界，配齊配強街道、社區(qū)物業(yè)管理工作人員，將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系。

（二）部門參與，齊抓共管。各職能部門應牢固樹立大局意識、全局意識，切實厘清物業(yè)管理工作職責，推進本部門執(zhí)法力量進小區(qū)，堅決遏制、打擊小區(qū)內違法違規(guī)行為，將物業(yè)管理工作作為惠民生、增福祉的重要工作抓實抓牢，推進城鄉(xiāng)社區(qū)治理工作的共建共治。

（三）市場主導，政府扶持。加快推進物業(yè)管理市場化進程，樹立行業(yè)典型，加大行業(yè)信用體系建設力度，推動物業(yè)服務企業(yè)向規(guī)?；?、集約化和專業(yè)化發(fā)展，支持骨干企業(yè)做強做大，重點扶持物業(yè)服務企業(yè)采用新技術、新方法解決行業(yè)發(fā)展問題。理清物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主、建設單位、專營單位和政府職能部門等相關主體之間的關系。全市新建住宅小區(qū)、出新住宅小區(qū)物業(yè)服務實現全覆蓋，老舊住宅小區(qū)及零散組團住宅實現基本物業(yè)服務全覆蓋，對無法實行市場化運作的老舊住宅小區(qū)或拆遷安置及特困家庭，采取政府托底過渡、財政補貼、以獎代補等扶持措施，不斷增強社區(qū)居民的獲得感、幸福感和安全感。

三、工作措施

（一）完善物業(yè)管理體制機制

1．建立健全物業(yè)管理工作目標考核和監(jiān)督檢查制度。各級政府要高度重視物業(yè)管理工作，切實加強組織領導，把物業(yè)管理工作納入目標管理和績效管理體系，加大目標責任考核力度。市級物業(yè)管理行政主管部門應加強對各縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門工作考核，通報考核情況，進一步加強物業(yè)管理制度體系建設，完善集數據統(tǒng)計、政策發(fā)布、業(yè)務辦理、信用考評、信息公示及查詢、信訪投訴等多功能于一體的數字化智慧物業(yè)監(jiān)管系統(tǒng)，建立健全對物業(yè)服務企業(yè)和項目負責人的信用考評體系及物業(yè)服務質量考評體系，加強行業(yè)監(jiān)管。（牽頭單位：市住建局，責任單位：市發(fā)改委、各縣區(qū)人民政府、功能板塊）

2．完善物業(yè)管理事中事后監(jiān)管制度。各縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應采取措施重點做好“五備案一查處”工作，即做好物業(yè)管理區(qū)域備案、業(yè)主委員會成立備案、物業(yè)服務合同備案、項目負責人備案和物業(yè)承接查驗備案等五項備案工作，加大對物業(yè)服務企業(yè)違法違規(guī)行為查處力度，全面加強物業(yè)服務企業(yè)運營監(jiān)管。督促物業(yè)服務企業(yè)做好“五公開一規(guī)范”工作，即公開小區(qū)物業(yè)負責人信息、公開物業(yè)服務內容及標準、公開物業(yè)收費項目及標準、公開報修投訴及監(jiān)督電話，公開公共收益收支情況，全面規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)認真履行合同中約定的各項義務。（責任單位：各縣區(qū)人民政府、功能板塊）

3．建立健全社區(qū)綜合治理工作制度。街道應落實屬地管理責任，建立健全物業(yè)管理工作機構及糾紛調解機構，指導監(jiān)督轄區(qū)內物業(yè)管理活動及業(yè)主大會成立和業(yè)委會選舉工作，依法依規(guī)把好業(yè)主委員會候選人關，加強對業(yè)主委員會工作的監(jiān)管力度。定期召開聯席工作會議，重點研究解決住宅小區(qū)的重點和難點問題，協(xié)調解決社區(qū)各類物業(yè)管理糾紛。各街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）社區(qū)應設置物業(yè)服務窗口，根據轄區(qū)小區(qū)數量配置相應專職人員。（責任單位：各縣區(qū)人民政府、功能板塊）

4．推進各職能部門執(zhí)法職責進小區(qū)。建立各職能部門執(zhí)法職責和聯系人公示制度，在小區(qū)內不少于2處顯著位置張貼《執(zhí)法部門職責及聯系人公告牌》公示相關信息，落實“街道吹哨、部門報到”工作機制，推進公安、城管、市場、環(huán)保等綜合執(zhí)法力量進小區(qū)，切實破解小區(qū)停車難、經營網點擾民、占用堵塞消防通道、違法建設等執(zhí)法困境。（責任單位：各縣區(qū)人民政府、功能板塊、市公安局、市城管局、市市場監(jiān)管局、市生態(tài)環(huán)境局、市住建局）

（二）著力提升物業(yè)服務質量

5．推進物業(yè)管理透明化建設工作。加強對住宅小區(qū)物業(yè)服務等級及標準、收費項目及標準、公共收益收支情況等相關事項公示行為的監(jiān)督檢查，規(guī)范公示時間、內容及形式，對未按規(guī)定公示或公示失實信息的物業(yè)服務企業(yè)依法嚴肅查處。業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）可聘請專業(yè)機構對公共收益的收支情況進行年度審計，物業(yè)服務企業(yè)應予配合。未選舉產生業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）的，物業(yè)服務企業(yè)在收到小區(qū)50%以上業(yè)主公開聯名要求審計的，物業(yè)服務企業(yè)應按要求進行審計。審計結果應當向全體業(yè)主公告，公告時間不少于7天。審計費用從小區(qū)公共收益中支出。（責任單位：市市場監(jiān)管局、各縣區(qū)人民政府、功能板塊）

6．完善物業(yè)服務企業(yè)及項目負責人信用評價體系。加強信用評價結果實時公示及評價結果運用，實現信用信息互聯互通，將企業(yè)信用評價結果與物業(yè)項目招投標、政府采購及業(yè)主大會選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)掛鉤，相關主體可將信用評價結果作為與物業(yè)服務企業(yè)簽訂或解除物業(yè)服務合同時的重要考量依據。鼓勵對信用等級高的項目負責人優(yōu)先優(yōu)薪錄用，形成守信激勵、失信懲戒制度，促進優(yōu)勝劣汰。（牽頭單位：市住建局，責任單位：各縣區(qū)人民政府、功能板塊）

7．建立住宅小區(qū)物業(yè)服務質量定期考評及業(yè)主滿意度調查制度。市級物業(yè)管理行政主管部門制定全市統(tǒng)一的物業(yè)服務標準及住宅小區(qū)物業(yè)服務質量量化考評標準。各級物業(yè)管理行政主管部門或相關主體可委托第三方評估機構對物業(yè)服務企業(yè)服務質量進行考評或對業(yè)主滿意度進行調查并公示調查結果?？荚u結果納入企業(yè)及項目負責人信用檔案，對考評結果差或業(yè)主滿意度低，拒不改進的物業(yè)服務企業(yè)，可依法依約解除物業(yè)服務合同。（牽頭單位：市住建局，責任單位：各縣區(qū)人民政府、功能板塊）

8．強化物業(yè)管理項目招投標監(jiān)管制度。市級物業(yè)管理行政主管部門建立全市統(tǒng)一的物業(yè)項目招投標信息公告平臺、招投標規(guī)則、評標專家?guī)?、招標代理機構名錄庫等，規(guī)范前期物業(yè)招投標程序及專家?guī)鞂＜夜芾?，?chuàng)造公開、公平、公正的招投標環(huán)境，嚴厲打擊圍標、串標等不法行為。鼓勵業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會通過公開招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)并納入平臺統(tǒng)一管理。引導市場進行良性競爭，提倡政府投資或控股的自有產權項目物業(yè)招標進入全市統(tǒng)一的物業(yè)項目招投標平臺接受監(jiān)管。（牽頭單位：市住建局，責任單位：各縣區(qū)人民政府、功能板塊）

9．落實專業(yè)設施設備由專業(yè)機構維護保養(yǎng)原則。建立住宅小區(qū)消防、電梯等設施設備由專業(yè)機構維護保養(yǎng)制度，由物業(yè)服務企業(yè)與專業(yè)機構簽訂維保合同，維保成本納入物業(yè)服務范圍，單獨核算，確保物業(yè)管理區(qū)域內消防、電梯等專業(yè)設施設備安全正常運行，保障業(yè)主安全。（責任單位：市住建局、市發(fā)改委、市市場監(jiān)管局、市消防救援支隊、各縣區(qū)人民政府、功能板塊）

10．建立惡意拖欠物業(yè)服務費行為的防范及懲戒機制。業(yè)主應按照物業(yè)服務合同約定主動繳納物業(yè)服務費等公共費用，不得以房屋質量存在問題、小區(qū)配套設施不齊全等非物業(yè)服務企業(yè)方面的責任為借口拒繳、欠繳物業(yè)服務費。對于經兩次以上催繳仍不交納物業(yè)服務費的業(yè)主，業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)可在小區(qū)醒目位置予以公告或通知業(yè)主所在單位進行催繳。對經生效判決確認屬惡意欠費的，納入個人征信系統(tǒng)。不動產所有權變更前業(yè)主應結清物業(yè)服務費用，不動產登記部門應在產權變更登記前對物業(yè)服務費用是否結清問題進行告知或提醒，減少相關糾紛的發(fā)生。（責任單位：市資源局、市發(fā)改委、市住建局、各縣區(qū)人民政府、功能板塊）

11．全面提升物業(yè)行業(yè)管理水平及從業(yè)人員業(yè)務水平。物業(yè)管理協(xié)會應開展形式多樣的業(yè)務人員培訓及技能競賽活動，加大行業(yè)從業(yè)人員培訓力度，建立并完善物業(yè)服務職業(yè)資格制度和職業(yè)技能等級評價制度，探索建立物業(yè)從業(yè)人員學歷層次提升機制。各級物業(yè)管理行政主管部門可通過購買服務的方式，委托行業(yè)協(xié)會開展課題調研及專題培訓，擴大培訓范圍，定期對政府部門、物業(yè)服務企業(yè)相關人員、業(yè)主委員會人員進行業(yè)務知識培訓，組織開展優(yōu)秀物業(yè)從業(yè)人評選，增強從業(yè)人員榮譽感和歸屬感，所需經費納入財政預算。（責任單位：市財政局、市人社局、市住建局、各縣區(qū)人民政府、功能板塊）

12．鼓勵物業(yè)服務企業(yè)加快轉型升級。物業(yè)服務企業(yè)要以“互聯網＋”、大數據、人工智能等新技術運用為載體，整合社區(qū)內外資源，在提供物業(yè)服務的基礎上，實施“1十N”的多元化經營發(fā)展模式，介入居家養(yǎng)老、社區(qū)電商、家政服務等社區(qū)經濟，為業(yè)主營造更加優(yōu)質、便捷的居家社區(qū)生活體驗，通過提供多元化社區(qū)增值服務提升企業(yè)盈利能力。（責任單位：市住建局、各縣區(qū)人民政府、功能板塊）

（三）著力解決物業(yè)管理行業(yè)突出問題

13．推進物業(yè)管理第三方評估機構建設。探索建立第三方評估機構管理制度和承接查驗技術規(guī)范，指導并規(guī)范第三方評估機構做好物業(yè)項目承接查驗、物業(yè)服務質量評估、物業(yè)服務成本測算、業(yè)主滿意度測評及物業(yè)服務咨詢等工作。（責任單位：市住建局、各縣區(qū)人民政府、功能板塊）

14．推動建立質價相符的物業(yè)服務價格形成機制。認真落實政府指導價動態(tài)調整機制，市、縣價格行政主管部門會同住建部門每三年對物業(yè)服務等級標準及相應基準價與浮動幅度進行評估，結合社會各界對提升物業(yè)服務質量的需求，適時調整公布政府指導價標準。鼓勵業(yè)主大會（或其授權的業(yè)主委員會）、物業(yè)管理委員會委托物業(yè)服務第三方評估機構，根據服務等級標準及物價指數測算服務成本，為各方協(xié)商確定物業(yè)服務等級及收費標準提供依據，實現物業(yè)服務成本公開透明，建立物業(yè)服務優(yōu)質優(yōu)價、質價相符的運行機制。（責任單位：市發(fā)改委、市住建局、各縣區(qū)人民政府、功能板塊）

15．規(guī)范住宅小區(qū)內停車位租售管理秩序。房地產開發(fā)企業(yè)應在商品房預售方案中明確自建車位租售方案及租賃條件，并在商品房預（銷）售場所顯著位置公示，不得只售不租或以長租代售、收取高額保證金等形式變相出售車位。（責任單位：市住建局、各縣區(qū)人民政府、功能板塊）

16．加強人防工程維護管理發(fā)揮車位使用效能。住宅小區(qū)依法配建的人防地下室車位由人防部門統(tǒng)一管理，任何人不得隨意占用，平時作為停車位使用，只租不售。（責任單位：市住建局、各縣區(qū)人民政府、功能板塊）

17．加強住宅小區(qū)內車輛有序停放及行駛管理。住宅小區(qū)內應實施車輛劃線停放，鼓勵住宅小區(qū)在征求業(yè)主意見后開展交通微循環(huán)改造或增建車輛停放點。對住宅小區(qū)內業(yè)主不聽勸阻、亂停亂放機動車輛，阻塞消防通道及故意堵塞小區(qū)大門等違規(guī)行為的，物業(yè)服務企業(yè)應盡到勸阻、制止及上報的責任，公安、消防部門接到報告后應及時予以查處，維護小區(qū)車輛正常管理秩序。（牽頭單位：市公安局、市住建局、市消防救援支隊，責任單位：各縣區(qū)人民政府、功能板塊）

18．加強業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）工作的指導監(jiān)督。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)在業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會選舉、重要工作開展等活動中履行相關監(jiān)管職責，支持業(yè)主中的黨員和具有社會公信力的人員通過法定程序成為業(yè)主委員會成員，引導業(yè)主委員會依法履職、依法維權，實現業(yè)主自治與小區(qū)管理、社區(qū)治理的有機統(tǒng)一。大力推進社區(qū)、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)“三位一體”工作機制，通過聯席會議方式，協(xié)調處理小區(qū)居民自治與物業(yè)管理中的矛盾和糾紛。探索建立業(yè)主委員會換屆審計制度。（責任單位：市住建局、各縣區(qū)人民政府、功能板塊）

19．完善維修資金管理制度。優(yōu)化維修資金使用流程，簡化申請材料，縮短審核時限。維修資金管理機構要加快信息系統(tǒng)建設，方便業(yè)主實時查詢相關信息。落實維修資金使用情況公示制度，保障業(yè)主的知情權和監(jiān)督權。建立緊急維修事項清單，符合清單內容的，業(yè)主委員會可直接申請使用維修資金，尚未產生業(yè)主委員會的，由街道組織代為維修，并從維修資金中列支相關費用。積極探索維修資金購買電梯安全責任保險。（責任單位：市住建局、各縣區(qū)人民政府、功能板塊）

20．建立健全違規(guī)裝飾裝修投訴查處機制。物業(yè)服務企業(yè)在發(fā)現或接到有關業(yè)主有擅自拆改房屋承重結構、改變燃氣線路、侵占公共空間等違規(guī)裝修行為的，應及時勸阻、制止，業(yè)主拒絕改正的，及時書面上報相關部門依法處理。（責任單位：各縣區(qū)人民政府、功能板塊）

21．建立健全違法建設等違法行為管控機制。物業(yè)服務企業(yè)應按照《江蘇省物業(yè)管理條例》加強對住宅小區(qū)的管理，發(fā)現業(yè)主在原規(guī)劃范圍之外違法搭建建筑物、構筑物以及侵占綠地、損壞綠化和綠化設施等違法行為，應及時勸阻、制止，業(yè)主拒絕改正的，及時書面上報相關部門依法處理。（責任單位：各縣區(qū)人民政府、功能板塊）

22．推進落實垃圾分類實施機制。物業(yè)服務企業(yè)應與物業(yè)服務項目所屬環(huán)衛(wèi)、社區(qū)緊密配合，落實垃圾分類工作責任，推進垃圾分類工作的實施，做好垃圾分類宣傳，積極參加垃圾分類相關培訓，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)直接參與垃圾分類工作。（牽頭單位：市住建局、市城管局，責任單位：各縣區(qū)人民政府、功能板塊）

（四）加強對物業(yè)管理行業(yè)的扶持力度

23．縣區(qū)政府每年安排專項資金開展老舊小區(qū)改造工作。改造后的老舊小區(qū)采取引入專業(yè)化物業(yè)、業(yè)主自治或社區(qū)托管等形式加強長效管理。對低保、特困、廉租房承租戶等由市縣兩級財政每年按一定比例給予物業(yè)服務費用補貼。（責任單位：市財政局、市住建局、市總工會、市民政局、各縣區(qū)人民政府、功能板塊）

24．對創(chuàng)成國家、省、市級各類示范項目的物業(yè)服務企業(yè)及取得顯著成績的物業(yè)服務企業(yè)和個人，由市、縣區(qū)兩級物業(yè)管理行政主管部門給予表彰、獎勵。（責任單位：市財政局、市住建局、各縣區(qū)人民政府、功能板塊）

四、保障措施

（一）強化組織領導。城市治理的“最后一百米”重點在社區(qū)，社區(qū)治理的“最后一百米”重點在小區(qū)物業(yè)管理，各級政府應將物業(yè)管理工作納入全市現代服務業(yè)、社區(qū)建設和社區(qū)管理體系，制定、落實扶持政策，減輕物業(yè)服務企業(yè)負擔。各街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）成立由街道黨組織牽頭，各縣區(qū)相關職能部門、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或業(yè)主代表參加的物業(yè)管理聯席會議制度，定期或不定期研究解決轄區(qū)物業(yè)管理重點、難點問題，建立長效管理機制。

（二）強化監(jiān)督檢查。市、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門要加強對物業(yè)服務企業(yè)的日常監(jiān)督檢查，建立物業(yè)管理行業(yè)“雙隨機”檢查通報制度。鼓勵運用信用評級加分或扣分、紅黑名單等多種獎懲措施，加強對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。

（三）強化政策宣傳。通過多種平臺宣傳物業(yè)管理政策法規(guī)以及發(fā)展物業(yè)服務業(yè)的重大意義，提高全社會對物業(yè)服務管理工作的認識，促進居民合法理性維權。堅持正確輿論導向，推選出一批管理創(chuàng)新、優(yōu)質優(yōu)價的物業(yè)服務品牌企業(yè)、示范物業(yè)管理項目和優(yōu)秀業(yè)主委員會，發(fā)揮典型示范作用，通過組織交流學習積極引導物業(yè)服務企業(yè)誠信經營，引導業(yè)主樹立主人翁意識，依法有序參與物業(yè)管理活動，促進物業(yè)服務行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。

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