一、《意見》出臺的必要性

一是《意見》的制定，是貫徹中央和省政府社區(qū)治理要求的迫切需求。中央、省政府相繼出臺了關(guān)于提升社區(qū)物業(yè)服務(wù)水平促進(jìn)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見，省委省政府已將各地市配套性政策的制定納入省委省政府對市級工作的考核，2018年省委對我市改革專項(xiàng)督察時(shí)亦指出我市未以市委或市政府名義出臺加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理的文件，本年度省委還將進(jìn)行督查回頭看，我局根據(jù)實(shí)際情況起草了《意見》，既是我市物業(yè)管理工作的需要，也是完成考核任務(wù)的需要。

二是《意見》的制定，是補(bǔ)充我市市級層面物業(yè)政策空白的有效途徑。自2013年《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》，我市13個(gè)地級市中，除我市外，其他各市均以人大立法或政府規(guī)章形式出臺物業(yè)管理方面條例或辦法，我市2008年以原房產(chǎn)局名義出臺的《連云港市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》、2011年以市政府名義出臺的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見》與之后頒布的上位法部分內(nèi)容不相適應(yīng)，已報(bào)請廢止。目前，我市已無由市委或市政府名義出臺的相關(guān)物業(yè)行業(yè)管理政策，該《意見》的出臺，可有效填補(bǔ)當(dāng)前我市物業(yè)管理行業(yè)的政策空白。

三是《意見》的制定，是推進(jìn)我市物業(yè)管理齊抓共管共治的必然要求。根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》要求，物業(yè)管理工作需要切實(shí)實(shí)現(xiàn)屬地管理，條塊結(jié)合，以塊為主，各部門齊抓共管，共治共建。但因體制機(jī)制的問題，屬地管理力度仍然不夠，基層人員仍然配備不足，部分職能部門依然不愿進(jìn)駐小區(qū)進(jìn)行執(zhí)法，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)違法違規(guī)問題業(yè)主投訴不斷，物業(yè)服務(wù)企業(yè)因不具有強(qiáng)制執(zhí)法權(quán)難以有效遏制，業(yè)主普遍將種種不滿歸責(zé)于物業(yè)企業(yè)并以此為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，造成了小區(qū)物管企業(yè)與業(yè)主之間互不信任并形成惡性循環(huán)?！兑庖姟返某雠_，將厘清條塊各部門管理職責(zé)尤其是相關(guān)職能部門執(zhí)法職責(zé)，必然對推進(jìn)全市物業(yè)管理工作起到重要作用。

四是《意見》的制定，是解決當(dāng)前我市物業(yè)管理突出矛盾的重要手段。當(dāng)前，涉及到住宅小區(qū)內(nèi)停車矛盾、消防電梯等安全問題、收費(fèi)質(zhì)價(jià)不符問題、開發(fā)企業(yè)遺留配套問題、違規(guī)裝修等問題因無上級政策支撐，問題多發(fā)頻發(fā)，嚴(yán)重影響廣大市民的幸福感、獲得感。《意見》堅(jiān)持問題導(dǎo)向，參考外市經(jīng)驗(yàn)做法并結(jié)合我市實(shí)際，對物業(yè)管理中的矛盾有針對性的提出了解決辦法，下一步將同步出臺相關(guān)配套制度，對解決今后物業(yè)管理中的突出矛盾提供了重要抓手。

二、起草《意見》的主要依據(jù)

1.2013年5月1日起施行的《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》

2.2017年6月12日印發(fā)的《中共中央國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》（中發(fā)〔2017〕13號）

3.2017年8月25日印發(fā)的《江蘇省政府辦公廳關(guān)于提升社區(qū)物業(yè)服務(wù)水平促進(jìn)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》（蘇政辦發(fā)〔2017〕117號）

4.2017年11月4日市委市政府發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)城市社區(qū)治理與服務(wù)的實(shí)施意見》

三、《意見》的主要內(nèi)容

《意見》由指導(dǎo)思想、基本原則、工作措施、保障措施四大方面組成，其核心為工作措施，由5大項(xiàng)27條工作舉措組成，從加強(qiáng)黨建領(lǐng)導(dǎo)、完善體制機(jī)制、提升服務(wù)質(zhì)量、解決突出問題，加大扶持力度方面，對提升全市物業(yè)服務(wù)水平提出有針對性、有導(dǎo)向性舉措。

一是突出黨建領(lǐng)導(dǎo)引領(lǐng)提升作用。強(qiáng)調(diào)了物業(yè)行業(yè)中黨的領(lǐng)導(dǎo)性、指導(dǎo)性、引領(lǐng)性作用，這也是目前基層治理的重要方法和有效途徑。《意見》提出推進(jìn)物業(yè)企業(yè)和業(yè)委會黨組織全覆蓋、新組建和改選業(yè)委會成員中黨員比例不低于50%、發(fā)揮物業(yè)行業(yè)黨組織問題調(diào)處化解作用、完善物業(yè)企業(yè)和社區(qū)黨員交叉任職模式等措施，切實(shí)推進(jìn)將物業(yè)行業(yè)黨建工作落在點(diǎn)上、落在實(shí)處。

二是完善物業(yè)行業(yè)體制機(jī)制建設(shè)。著力構(gòu)建條塊結(jié)合、以塊為主，部門齊抓、綜合治理的物業(yè)管理新局面。重點(diǎn)闡述由各級政府將物業(yè)管理工作納入對下級政府目標(biāo)管理和績效考核；各縣區(qū)物業(yè)管理主管部門重點(diǎn)做好“五備案一查處”工作，督促物業(yè)企業(yè)做好“五公開一規(guī)范”工作；各相關(guān)職能部門執(zhí)法職責(zé)、執(zhí)法人、執(zhí)法電話在小區(qū)內(nèi)公示，推進(jìn)執(zhí)法進(jìn)小區(qū)工作；街道辦事處配齊物業(yè)專職管理人員，落實(shí)屬地管理責(zé)任。

三是全面提升全市物業(yè)服務(wù)水平。本《意見》除日常已由物業(yè)管理行政主管部門實(shí)施的常規(guī)性管理提升舉措以外，創(chuàng)新性地提出了對物業(yè)企業(yè)公共收支進(jìn)行年度審計(jì)、推動(dòng)并規(guī)范第三方評估機(jī)構(gòu)建立，指導(dǎo)第三方機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評估、對業(yè)主滿意度進(jìn)行年度測評、測算物業(yè)服務(wù)成本等，另外還對物業(yè)企業(yè)履約保證金的規(guī)范使用、專業(yè)設(shè)施由專業(yè)機(jī)構(gòu)維保、惡意拖欠物業(yè)費(fèi)的懲戒、物業(yè)行業(yè)從業(yè)人員職業(yè)資格管理等方面工作提出了針對性強(qiáng)、可操作性的政策，對中長期物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提升有較強(qiáng)的促進(jìn)作用。

四是著力解決物業(yè)管理突出矛盾。重點(diǎn)解決物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)不符、車位長租待售、老舊小區(qū)車位不足、開發(fā)企業(yè)遺留房屋質(zhì)量問題久拖不決、業(yè)委會權(quán)力集中失管、物業(yè)維修資金申請使用難、違規(guī)裝飾裝修多發(fā)頻發(fā)等問題。其中，創(chuàng)新性地提出建立商品房質(zhì)保金退還查驗(yàn)制度、第三方機(jī)構(gòu)對物業(yè)企業(yè)退出前服務(wù)質(zhì)量測評制度、人防車位租金集中管理和透明使用制度、物業(yè)維修資金應(yīng)急使用清單等要求，對解決中長期物業(yè)管理矛盾有較強(qiáng)的指導(dǎo)意義。

五是加大物業(yè)管理資金扶持力度。建立對低收入人群、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用補(bǔ)貼政策，完成老舊小區(qū)引入物業(yè)早期的過渡性管理，引導(dǎo)老舊小區(qū)逐步邁入專業(yè)化、長效化管理進(jìn)程，該項(xiàng)意見是為貫徹落實(shí)國務(wù)院對老舊小區(qū)大部制改造后長效管理的重點(diǎn)舉措。建立對獲得省級、市級以上榮譽(yù)稱號物業(yè)企業(yè)表彰獎(jiǎng)勵(lì)政策，旨在貫徹落實(shí)《江蘇省物物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，建立常態(tài)化、長效化激勵(lì)制度。

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