第一條為進一步規(guī)范我市商品房質(zhì)量保證金使用管理，落實商品房質(zhì)量在保修期內(nèi)的維修責(zé)任，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《連云港市商品房質(zhì)量保證金管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本實施細則。

第二條本實施細則適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)（包括海州區(qū)、連云區(qū)、市開發(fā)區(qū)、云臺山景區(qū)、高新區(qū)、國家東中西區(qū)域合作示范區(qū)）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的商品房質(zhì)量保證金的監(jiān)管、使用和退還。

第三條在商品房質(zhì)量保修期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。

第四條商品房質(zhì)量保證金的使用，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就該開發(fā)項目預(yù)留在監(jiān)管機構(gòu)的質(zhì)量保證金為限額。超過商品房質(zhì)量保修期限或保修范圍的，不得使用監(jiān)管機構(gòu)留存的保證金。

第五條正常使用條件下，商品房最低保修期限為：

（一）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲，為5年；

（二）外墻外保溫工程，為5年；

（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年；

（五）開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一進行裝飾裝修的商品房裝修工程，為2年。

本辦法所稱保修期限自商品房竣工驗收備案之日起算。

第六條保修期內(nèi)，商品房專有部位出現(xiàn)質(zhì)量問題時，業(yè)主應(yīng)按商品房質(zhì)量保證書載明的報修方式向開發(fā)企業(yè)報修；商品房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量問題時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主（以下簡稱報修人）應(yīng)及時向開發(fā)企業(yè)報修。

第七條保修期內(nèi)，商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題需要維修時，若開發(fā)企業(yè)不履行保修責(zé)任的，報修人可向?qū)俚亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）提出保證金使用申請，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）受理后應(yīng)在7個工作日內(nèi)到現(xiàn)場核實，核實無誤后將相關(guān)材料報送區(qū)物業(yè)主管部門。區(qū)物業(yè)主管部門在收到相關(guān)材料后應(yīng)在3個工作日內(nèi)將保證金使用申請書內(nèi)容書面通知開發(fā)企業(yè)或在市住房局網(wǎng)站上公示，開發(fā)企業(yè)在收到通知或在公示后15個工作日內(nèi)未提出書面異議或未進行維修的，可啟動使用保證金。

開發(fā)企業(yè)對保修申請?zhí)岢鰰娈愖h的，報修人應(yīng)在提出保證金使用申請后，根據(jù)開發(fā)企業(yè)異議內(nèi)容補充提交報修人委托的有相應(yīng)檢測資質(zhì)的檢測機構(gòu)或具有司法鑒定資格的專業(yè)部門出具的工程質(zhì)量檢測報告或書面意見等材料，也可提交確定應(yīng)由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)保修責(zé)任的仲裁文書或生效判決書。

第八條在保修期內(nèi)，商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題需要維修時，若開發(fā)企業(yè)因注銷、歇業(yè)、解散、破產(chǎn)等原因無法履行保修義務(wù)的，報修人可向?qū)俚亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）提出保證金使用申請，并提供以下材料：

（一）報修人委托有相應(yīng)檢測資質(zhì)的檢測機構(gòu)或具有司法鑒定資格的專業(yè)部門出具的工程質(zhì)量檢測報告或書面意見；

（二）報修人根據(jù)相關(guān)規(guī)定選擇具有相應(yīng)施工資格的施工單位，施工單位應(yīng)按有關(guān)規(guī)定編制維修方案和工程預(yù)算并報屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）在收到上述材料后，7個工作日內(nèi)到現(xiàn)場核實，核實無誤后委托具有相關(guān)資質(zhì)的機構(gòu)進行審核，審核確認后將相關(guān)材料報送區(qū)物業(yè)主管部門。經(jīng)區(qū)物業(yè)主管部門批準，由報修人在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）監(jiān)督下組織維修。審核費用計入維修成本，在保證金中列支。

第九條若維修費用超過10萬元（包含10萬元），報修人可選擇監(jiān)理單位對維修工程實施監(jiān)理，監(jiān)理費用計入維修成本，在保證金中列支。

第十條報修人通過檢測機構(gòu)、仲裁機構(gòu)、法院認定屬于開發(fā)企業(yè)保修責(zé)任范疇的，檢測、仲裁、訴訟費用可作為維修成本，在保證金中列支。

第十一條實施維修的施工單位應(yīng)合理控制維修成本。維修工程竣工后，施工單位應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定組織驗收，編制維修工程決算，并由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）委托工程造價咨詢機構(gòu)審核維修工程決算，維修工程決算審核費用計入維修成本，在保證金中列支。

第十二條區(qū)物業(yè)主管部門收到街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）提交的維修工程竣工驗收報告、經(jīng)審核的維修工程決算、維修工程費用清單及其他相關(guān)資料后，3個工作日內(nèi)報市物業(yè)管理中心備案，監(jiān)管機構(gòu)在備案后10個工作日內(nèi)按維修合同、決算審核服務(wù)協(xié)議約定的方式，向保證金使用申請人或施工單位、監(jiān)理單位、專業(yè)造價審計機構(gòu)等單位轉(zhuǎn)賬，相關(guān)費用直接從開發(fā)企業(yè)保證金賬戶中列支。

第十三條監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)在資金撥付之日起30日內(nèi)將保證金使用明細函告開發(fā)企業(yè)。若開發(fā)企業(yè)已經(jīng)注銷或無法取得聯(lián)系的，在市住房局網(wǎng)站上進行公示。

第十四條下列情況不屬于保修范圍，不得使用保證金進行維修：

（一）因物業(yè)使用人使用不當(dāng)或者擅自改動房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的物業(yè)質(zhì)量問題；

（二）非開發(fā)企業(yè)建設(shè)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)的質(zhì)量問題；

（三）因不可抗力造成的物業(yè)質(zhì)量問題。

第十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量問題，未及時向開發(fā)企業(yè)報修的，因拖延報修而造成的責(zé)任由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

第十六條保修期內(nèi)，開發(fā)企業(yè)不積極履行保修義務(wù)，發(fā)生報修人使用保證金維修房屋情況的，計入開發(fā)企業(yè)誠信檔案，每次扣3分。

第十七條申請使用質(zhì)量保證金進行商品房維修的，由報修人根據(jù)與維修施工單位的合同約定對維修工程質(zhì)量承擔(dān)保修責(zé)任。

第十八條保修期滿后，開發(fā)企業(yè)向商品房質(zhì)量保證金監(jiān)管部門提交退還保證金書面申請，并同時出具由屬地區(qū)級物業(yè)主管部門出具的同意退款證明，監(jiān)管機構(gòu)收到退款申請后30日內(nèi)將監(jiān)管賬戶內(nèi)保證金退還給開發(fā)企業(yè)。

第十九條本實施細則自2016年8月1日起執(zhí)行。

附件2：

關(guān)于《連云港市市區(qū)商品房質(zhì)量保證金使用實施細則》的制定說明

一、制定的必要性

自我市實施商品房質(zhì)量保證金管理制度以來，能夠很好地落實商品房在缺陷責(zé)任期內(nèi)的維修責(zé)任，保障商品房得到正常維修和使用，維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益。但在實施過程中，也存在著一些具體問題，商品房在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題需要維修時，若開發(fā)企業(yè)不積極履行保修義務(wù)或因注銷、歇業(yè)、解散、破產(chǎn)等原因無法履行保修義務(wù)的，將給業(yè)主造成困擾。為了進一步規(guī)范我市商品房質(zhì)量保證金使用管理，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《連云港市商品房質(zhì)量保證金管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，特起草《連云港市商品房質(zhì)量保證金使用實施細則》（以下簡稱《實施細則》）。

二、征求意見的情況

我局高度重視此項工作，專門成立了起草班子，深入調(diào)查研究，在此基礎(chǔ)上草擬了初稿。初稿完成后，立即安排專人對初稿進行了合法性審查，對文字表述進行了修改，形成《實施細則》征求意見稿。我局先后組織召開了由各區(qū)住建部門相關(guān)負責(zé)人參加的座談會，對《實施細則》征求意見稿多次做了認真的研究、論證和修改，并將完善過后的《實施細則》征求意見稿公開發(fā)布，向各區(qū)政府部門及社會各界人士廣泛征求意見。

三、制定依據(jù)

（一）《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》

（二）《江蘇省物業(yè)管理條例》

（三）《連云港市商品房質(zhì)量保證金管理辦法》

四、主要內(nèi)容

（一）明確了《實施細則》適用范圍、保修期限。第二條規(guī)定《實施細則》適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)（包括海州區(qū)、連云區(qū)、開發(fā)區(qū)、云臺山景區(qū)、高新區(qū)、徐圩新區(qū)）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的商品房質(zhì)量保證金。第三、四、五條規(guī)定在商品房質(zhì)量保修期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任以及各項工程的最低保修期限。

（二）明確商品房質(zhì)量保證金使用方法。第六、七、八條詳細說明何種情況下可以使用質(zhì)量保證金進行維修，分別闡述若開發(fā)企業(yè)不履行保修責(zé)任或因注銷、歇業(yè)、解散、破產(chǎn)等原因無法履行保修義務(wù)時，業(yè)主可通過《實施細則》規(guī)定的流程方法進行報修及維修。

（三）明確列支在商品房質(zhì)量保證金中的相關(guān)維修費用問題。第九、十、十一條規(guī)定維修費用超過10萬元（包含10萬元），報修人可選擇監(jiān)理單位對維修工程實施監(jiān)理，監(jiān)理費用計入維修成本，在保證金中列支；報修人通過檢測機構(gòu)、仲裁機構(gòu)、法院認定屬于開發(fā)企業(yè)保修責(zé)任范疇的，檢測、仲裁、訴訟費用可作為維修成本，在保證金中列支；實施維修的施工單位應(yīng)合理控制維修成本。維修工程竣工后，施工單位應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定組織驗收，編制維修工程決算，并由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）委托工程造價咨詢機構(gòu)審核維修工程決算，維修工程決算審核費用計入維修成本，在保證金中列支。

（四）明確維修費用的審核、撥付流程，落實責(zé)任主體。第十二條規(guī)定區(qū)物業(yè)主管部門收到街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）提交的維修工程竣工驗收報告、經(jīng)審核的維修工程決算、維修工程費用清單及其他相關(guān)資料后，3個工作日內(nèi)報市物業(yè)管理中心備案，監(jiān)管機構(gòu)在收到市物管中心作出的撥付保證金核準通知后10個工作日內(nèi)，按維修合同、決算審核服務(wù)協(xié)議約定的方式，向保證金使用申請人或施工單位、監(jiān)理單位、專業(yè)造價審計機構(gòu)等單位轉(zhuǎn)帳，相關(guān)費用直接從開發(fā)企業(yè)保證金帳戶中列支。

（五）明確監(jiān)管機構(gòu)的告知義務(wù)。第十三條規(guī)定監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)在資金撥付之日起30日內(nèi)將保證金使用明細函告開發(fā)企業(yè)。開發(fā)企業(yè)已經(jīng)注銷或無法取得聯(lián)系的，在市住房局網(wǎng)站上進行公示保證金使用明細。

（六）進一步明確保修范圍，詳細介紹不得使用保證金的情況。第十四條規(guī)定不得使用保證金進行維修的情況包括：

1.因物業(yè)使用人使用不當(dāng)或者擅自改動房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的物業(yè)質(zhì)量問題；2.非開發(fā)企業(yè)建設(shè)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)的質(zhì)量問題；3.因不可抗力造成的物業(yè)質(zhì)量問題。第十五條規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量問題，未及時向開發(fā)企業(yè)報修的，因拖延報修而造成的責(zé)任由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

（七）說明開發(fā)企業(yè)不履行保修責(zé)任義務(wù)的處罰情況。第十六條規(guī)定保修期內(nèi)，開發(fā)企業(yè)不積極履行保修義務(wù)，發(fā)生報修人使用保證金維修房屋情況的，計入開發(fā)企業(yè)誠信檔案，每次扣3分。

（八）對保修期滿后的保證金返還事項進行詳細規(guī)定。第十八條要求商品房竣工驗收備案之日起滿5年后，開發(fā)企業(yè)向保證金監(jiān)管部門提交退還保證金書面申請，并同時出具由屬地區(qū)物業(yè)主管部門出具的同意退款證明，監(jiān)管機構(gòu)收到退款申請后30日內(nèi)將監(jiān)管帳戶內(nèi)保證金退還給開發(fā)企業(yè)。