一、修訂目的

為加強(qiáng)市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，規(guī)范商品房預(yù)售資金的使用，根據(jù)住建部《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號(hào)）要求，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，預(yù)防和減少房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)，保障購(gòu)房人合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，市住建局起草了《連云港市市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）。

二、修訂依據(jù)

（一）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

（二）住建部《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令第131號(hào)）

（三）住建部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房〔2010〕53號(hào)）

（四）住建部、國(guó)家工商總局2014年新版的《商品房買賣合同（預(yù)售）》示范文本

（五）住建部、人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號(hào)）

（六）最高人民法院、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行《關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)的通知》（法〔2022〕12號(hào)）

三、修訂內(nèi)容

《辦法》共二十一條，修訂的主要內(nèi)容是：

（一）增加政策依據(jù)。第一條將住建部《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《意見》）增加為政策依據(jù)。

（二）細(xì)化監(jiān)管范圍。第二條進(jìn)一步明確了監(jiān)管范圍：本市市區(qū)行政區(qū)域內(nèi)取得商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目（不包括保障性住房項(xiàng)目），其預(yù)售資金的繳存、使用和監(jiān)督管理適用本辦法。根據(jù)《意見》第三條修訂為：本辦法所稱商品房預(yù)售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，購(gòu)房人支付的定金、首付款、商業(yè)銀行發(fā)放的按揭貸款和其他形式的購(gòu)房款。

（三）明確監(jiān)管原則。第三條根據(jù)《意見》要求完善了監(jiān)管原則：商品房預(yù)售資金監(jiān)管遵循全程監(jiān)管、專戶專存、?？顚Ｓ谩⒉块T協(xié)作的原則。

（四）調(diào)整監(jiān)管機(jī)構(gòu)名稱。由于機(jī)構(gòu)整合，職能調(diào)整，第四條連云港市住房保障和房產(chǎn)管理局修訂為連云港市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)連云港監(jiān)管分局修訂為中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)連云港監(jiān)管分局。

（五）完善監(jiān)管部門職責(zé)。第四條根據(jù)《意見》第九條修訂為：連云港市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)市區(qū)商品房預(yù)售資金綜合管理、協(xié)調(diào)工作。中國(guó)人民銀行連云港市中心支行負(fù)責(zé)指導(dǎo)商業(yè)銀行做好監(jiān)管賬戶管理工作。中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)連云港監(jiān)管分局負(fù)責(zé)對(duì)商業(yè)銀行預(yù)售資金監(jiān)管的操作風(fēng)險(xiǎn)和合規(guī)性進(jìn)行監(jiān)督檢查。

（六）完善了商業(yè)銀行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)對(duì)接需求。第五條根據(jù)《意見》第八條修訂為：商業(yè)銀行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)需實(shí)現(xiàn)房屋網(wǎng)簽備案、監(jiān)管賬戶資金、銀行按揭貸款等數(shù)據(jù)信息共享。

（七）明確監(jiān)管銀行的確認(rèn)方式。第六條根據(jù)《意見》第一條修訂為：連云港市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局會(huì)同中國(guó)人民銀行連云港市中心支行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)連云港監(jiān)管分局通過公開招標(biāo)方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平等因素，確定從事商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行，中標(biāo)的商業(yè)銀行，應(yīng)當(dāng)通過連云港市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局門戶網(wǎng)站予以公示。

（八）明確了開發(fā)企業(yè)簽訂三方協(xié)議及開設(shè)監(jiān)管賬戶的要求。第七條根據(jù)《意見》第二條修訂為：監(jiān)管三方協(xié)議明確預(yù)售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度、違約責(zé)任等內(nèi)容，協(xié)議主要內(nèi)容要在預(yù)售方案中予以體現(xiàn)。監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)在《商品房預(yù)售許可證》《商品房買賣合同》上載明，并在商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置，以及連云港市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局門戶網(wǎng)站進(jìn)行公示。

（九）強(qiáng)調(diào)了購(gòu)房人繳交的預(yù)售資金應(yīng)全額納入監(jiān)管的要求。

第八條根據(jù)《意見》第三條：將房?jī)r(jià)款直接存入商業(yè)銀行專用賬戶修訂為將購(gòu)房款全部直接存入監(jiān)管銀行監(jiān)管賬戶。將購(gòu)房人辦理商業(yè)或者公積金按揭貸款的，貸款銀行應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房人的貸款直接轉(zhuǎn)入商品房預(yù)售資金專用賬戶修訂為：購(gòu)房人申請(qǐng)按揭貸款的，商業(yè)銀行或者住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)將按揭貸款直接存入監(jiān)管賬戶。

（十）明確了重點(diǎn)監(jiān)管資金額度。第九條根據(jù)《意見》第三條、第四條規(guī)定修訂為：監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所必需的建筑材料、設(shè)備和施工進(jìn)度款、配套設(shè)施建設(shè)等費(fèi)用的資金額度進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管（以下簡(jiǎn)稱“重點(diǎn)監(jiān)管資金額度”）。

（十一）調(diào)整了重點(diǎn)監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。第九條根據(jù)《意見》第三條修訂為：重點(diǎn)監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)由監(jiān)管機(jī)構(gòu)根據(jù)商品房項(xiàng)目建設(shè)工程造價(jià)、施工合同金額以及項(xiàng)目交付使用條件等因素綜合測(cè)定并適時(shí)調(diào)整公布。

（十二）明確了重點(diǎn)監(jiān)管資金的使用要求。第九條根據(jù)《意見》第四條修訂為：重點(diǎn)監(jiān)管額度內(nèi)的資金應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ?，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。重點(diǎn)監(jiān)管額度內(nèi)的資金，在商品房完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記前，監(jiān)管銀行不得擅自扣劃；設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團(tuán)公司不得抽調(diào)。

（十三）調(diào)整了重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)。第十條根據(jù)《意見》第五條要求，參考省內(nèi)城市重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，修訂重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)。將重點(diǎn)監(jiān)管資金必須達(dá)到規(guī)定額度后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可申請(qǐng)使用修訂為：重點(diǎn)監(jiān)管額度內(nèi)資金應(yīng)按照工程建設(shè)進(jìn)度予以撥付。將單位工程主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)?，累?jì)使用資金額度不超過重點(diǎn)監(jiān)管資金的60%修訂為55%。將單位工程竣工驗(yàn)收的，累計(jì)使用資金額度不超過重點(diǎn)監(jiān)管資金的80%修訂為：?jiǎn)挝还こ掏瓿赏饬⒚媸┕さ?，累?jì)使用資金額度不超過重點(diǎn)監(jiān)管資金的70%。將監(jiān)管項(xiàng)目可以辦理初始登記的，累計(jì)使用資金額度不超過重點(diǎn)監(jiān)管資金的95%修訂為：?jiǎn)挝还こ炭⒐を?yàn)收備案的，累計(jì)使用資金額度不得超過重點(diǎn)監(jiān)管資金的95%。將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納商品房售后質(zhì)量保證金后，全額撥付監(jiān)管項(xiàng)目的剩余監(jiān)管資金修訂為：?jiǎn)挝还こ掏瓿刹粍?dòng)產(chǎn)首次登記并辦理監(jiān)管終止手續(xù)后，全額撥付剩余監(jiān)管資金。

（十四）縮減申請(qǐng)撥付重點(diǎn)監(jiān)管資金核實(shí)時(shí)限。第十一條“3個(gè)工作日內(nèi)審核完畢”修訂為“2個(gè)工作日內(nèi)核實(shí)完畢”。

（十五）進(jìn)一步優(yōu)化終止監(jiān)管流程，調(diào)整解除商品房預(yù)售資金監(jiān)管的條件。第十三條根據(jù)《意見》第七條修訂為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售項(xiàng)目完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記，提供商品房售后質(zhì)量保修金繳納憑證等證明后，經(jīng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)核實(shí)同意可解除預(yù)售資金監(jiān)管。

（十六）調(diào)整了開發(fā)企業(yè)的違規(guī)行為認(rèn)定。第十四條根據(jù)《意見》第三條要求，將（一）未按規(guī)定及時(shí)將購(gòu)房人首付款轉(zhuǎn)入專用賬戶的修訂為：預(yù)售資金未按時(shí)、足額存入監(jiān)管賬戶；將（二）按揭貸款在按揭抵押手續(xù)辦結(jié)之日起15日內(nèi)沒有轉(zhuǎn)入專用賬戶的

（銀行未放款的情況除外）修訂為：在辦理按揭抵押手續(xù)時(shí)未將

放款賬戶設(shè)定為監(jiān)管賬戶的。

（十七）取消了對(duì)開發(fā)企業(yè)審計(jì)的規(guī)定。刪除原辦法第十六條，取消了監(jiān)管機(jī)構(gòu)聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售資金的繳存、使用情況進(jìn)行審計(jì)的規(guī)定。

（十八）完善監(jiān)管銀行管理機(jī)制。辦法第十五條根據(jù)《意見》第五、第六、第九條修訂為：監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照預(yù)售資金監(jiān)管三方協(xié)議做好監(jiān)管賬戶管理工作，有下列行為的，監(jiān)管機(jī)構(gòu)通知監(jiān)管銀行立即整改，對(duì)拒不整改或者整改不符合要求的，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告連云港市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，同時(shí)通報(bào)中國(guó)人民銀行連云港市中心支行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)連云港監(jiān)管分局，停止簽訂新的監(jiān)管協(xié)議，造成損失的，承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

（一）未按規(guī)定將預(yù)售資金及時(shí)、全額存入監(jiān)管賬戶的；

（二）未按規(guī)定及時(shí)入賬、及時(shí)撥付商品房預(yù)售資金的；

（三）擅自撥付、挪用、扣劃商品房預(yù)售資金的；

（四）未按規(guī)定及時(shí)、完整反饋放款信息的；

（五）其他違反本辦法或者商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的行為。

（十九）增加法院保全、執(zhí)行商品房預(yù)售資金的規(guī)定。第十九條根據(jù)《意見》第九修訂為：人民法院保全、執(zhí)行商品房預(yù)售資金的，按照最高人民法院、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行《關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)的通知》（法〔2022〕12號(hào)）執(zhí)行。

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