連政發(fā)〔2018〕134號

各縣、區(qū)人民政府，市各委辦局，市各直屬單位：

為有效提高市區(qū)土地節(jié)約集約利用水平和產(chǎn)出效益，維護市區(qū)土地市場平穩(wěn)運行，實現(xiàn)高質(zhì)發(fā)展、后發(fā)先至，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策精神，結(jié)合我市實際，現(xiàn)就進一步加強市區(qū)土地出讓與儲備工作提出如下意見。

一、健全土地出讓決策機制

（一）決策機構(gòu)。市區(qū)土地出讓與儲備工作由市土地出讓與儲備工作領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡稱領(lǐng)導(dǎo)小組）統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)籌負責(zé)。由市政府主要領(lǐng)導(dǎo)任組長，市政府分管領(lǐng)導(dǎo)任副組長，市政府秘書長、有關(guān)副秘書長和市發(fā)改委、經(jīng)信委、財政局、國土局、環(huán)保局、規(guī)劃局、城建局、住房局、審計局、物價局、法制辦、稅務(wù)局、國有土地儲備中心等部門主要負責(zé)人為領(lǐng)導(dǎo)小組成員，邀請市紀(jì)委監(jiān)委負責(zé)人列席領(lǐng)導(dǎo)小組會議；根據(jù)會議研究事項需要，各區(qū)政府（管委會）及有關(guān)部門主要負責(zé)人列席領(lǐng)導(dǎo)小組會議。

（二）決策范圍。市區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)涉及的工業(yè)用地、經(jīng)營性用地等各類國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓和儲備工作統(tǒng)一由領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后實施。贛榆區(qū)土地利用總體規(guī)劃編制和調(diào)整完善方案、年度國有建設(shè)用地供應(yīng)與儲備計劃須報領(lǐng)導(dǎo)小組審議。

（三）決策形式。領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)工作需要，適時召開會議，研究決策土地出讓和儲備工作相關(guān)事項。

二、規(guī)范土地出讓流程

（四）編制供應(yīng)計劃。市國土局依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、住房建設(shè)規(guī)劃與計劃、年度土地儲備計劃、建設(shè)用地使用標(biāo)準(zhǔn)等，結(jié)合上一年度土地供應(yīng)分析及本年度土地市場預(yù)測，編制市區(qū)建設(shè)用地年度供應(yīng)計劃，年度供應(yīng)計劃應(yīng)優(yōu)先保障保障性住房、棚戶區(qū)改造安置房等需求，并報領(lǐng)導(dǎo)小組審批。建設(shè)用地年度供應(yīng)計劃應(yīng)于上一年度12月31日前編制完成，并于本年度1月31日前提請領(lǐng)導(dǎo)小組審議。市區(qū)建設(shè)用地年度供應(yīng)計劃實行總規(guī)?？刂?，原則上不得突破，確需調(diào)整的，由領(lǐng)導(dǎo)小組研究確定。

（五）出讓地塊審核。各區(qū)政府（管委會）和國有土地儲備中心根據(jù)建設(shè)用地年度供應(yīng)計劃，申報出讓地塊。市國土局依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、建設(shè)用地供應(yīng)計劃、擬出讓地塊現(xiàn)狀條件、土地市場狀況等，綜合審查申報地塊出讓的可行性。

（六）綜合設(shè)定出讓條件。市國土局會同市規(guī)劃局、城建局、住房局和地塊所在地區(qū)政府（管委會）等部門和單位，依據(jù)市區(qū)城市總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃、相關(guān)專項規(guī)劃和節(jié)約集約用地要求，科學(xué)合理設(shè)置土地出讓條件，明確出讓地塊空間范圍、用途（復(fù)合用途比例）、容積率、建筑密度、綠地率等規(guī)劃條件及保障性住房、裝配式建筑等相關(guān)要求，工業(yè)用地還需明確產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、環(huán)境保護、投資強度等指標(biāo)要求，綜合其他需明確的出讓條件，形成地塊出讓方案。

（七）開展地價會審。市國土局委托兩家以上經(jīng)公開招標(biāo)選擇的土地評估機構(gòu)，按照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范評估出讓地塊土地價格，評估結(jié)果由市國土局組織集體會審。其中，經(jīng)營性用地地價會審由地塊所在地區(qū)政府（管委會），市規(guī)劃、住房、環(huán)保等部門參加；工業(yè)用地地價由所在地區(qū)政府（管委會），市經(jīng)信、環(huán)保等部門參加。地價會審結(jié)果經(jīng)市國土部門主要負責(zé)人簽字確認后，連同地塊出讓方案報領(lǐng)導(dǎo)小組會議備查。地價會審的具體辦法由市國土局另行制定。

（八）集體決策。地塊出讓方案報領(lǐng)導(dǎo)小組副組長初審后，由領(lǐng)導(dǎo)小組組長審定。其中，經(jīng)營性用地的出讓及收儲方案由組長或組長委托分管國土工作的副組長主持召開領(lǐng)導(dǎo)小組會議研究，審查意見由組長審定、簽發(fā)；其他用地（含工業(yè)項目）出讓方案由組長委托分管國土工作的副組長主持召開領(lǐng)導(dǎo)小組會議研究，審查意見由主持會議的副組長審定、簽發(fā)。

（九）批后實施。地塊出讓方案經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組審定后，市國土局依據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第39號）、《江蘇省國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓辦法》（省政府令第11號）等相關(guān)規(guī)定組織實施。

三、加強土地出讓監(jiān)督管理

（十）明確供應(yīng)方式。除國家和省、市相關(guān)規(guī)定可采取劃撥方式、協(xié)議方式供地的項目用地外，其他工業(yè)和商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等各類用地必須實行招標(biāo)拍賣掛牌公開出讓。改變土地用途的原則上應(yīng)收回土地使用權(quán)，重新按規(guī)定程序出讓或者由市國有土地儲備中心進行收儲。利用存量工業(yè)用地發(fā)展新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)的，按照《省政府辦公廳關(guān)于促進低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)的意見》（蘇政辦發(fā)〔2016〕27號）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（十一）堅持“凈地”出讓。市國土局、各區(qū)政府（管委會）、國有土地儲備中心等單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格落實“凈地”出讓要求，擬出讓地塊必須為土地權(quán)利清晰、征收（拆遷）安置補償全部到位、沒有法律經(jīng)濟糾紛、規(guī)劃條件明確、具備動工開發(fā)基本條件的“凈地”。未達到“凈地”出讓條件的，原則上不得出讓；確需保留建構(gòu)筑物的，應(yīng)由規(guī)劃、住房等部門出具保留建構(gòu)筑物的意見，明確納入出讓范圍和計算容積率的方式，并在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓方案中進行詳細說明，經(jīng)報領(lǐng)導(dǎo)小組審定后實施。

（十二）禁止違規(guī)設(shè)定競買條件。除工業(yè)項目用地可以設(shè)定產(chǎn)業(yè)類型、投資強度、環(huán)境保護等準(zhǔn)入條件外，商業(yè)、娛樂、旅游、商品住宅等經(jīng)營性用地均不得設(shè)定具有排他性、唯一性或為競買人量身定做等影響公平公正競爭和造成單一競買人投標(biāo)競買的限制條件。

（十三）嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓條件。土地出讓條件一經(jīng)確立，原則上不得調(diào)整，確需調(diào)整土地用途及其比例、容積率等條件的，必須符合法律法規(guī)和政策規(guī)定，重新報領(lǐng)導(dǎo)小組審定后實施。要加強對購買住房用地資金來源、企業(yè)資金實力和信用等情況進行審查，嚴(yán)控加杠桿行為。

（十四）控制零星地塊出讓。依據(jù)市委市政府《關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的實施意見》(連發(fā)〔2016〕53號)文件精神，市區(qū)舊城改造中10畝以下且不能與周邊整體開發(fā)的地塊，原則上不予出讓，作為城市公共設(shè)施建設(shè)用地或公園綠地建設(shè)。積極引導(dǎo)市區(qū)（不含贛榆區(qū)）工業(yè)項目進駐國家級、省級工業(yè)園區(qū)，贛榆區(qū)工業(yè)項目應(yīng)進入省級工業(yè)園區(qū)或工業(yè)集中區(qū)，工業(yè)園區(qū)外原則上不再供應(yīng)工業(yè)用地；工業(yè)用地規(guī)模低于2公頃（30畝，含）或投資不足3000萬元的工業(yè)項目原則上不得在省級（含）以上開發(fā)園區(qū)單獨供地。

（十五）加強經(jīng)營性用地開發(fā)管控。各區(qū)政府（管委會）和國有土地儲備中心要加大土地招商力度，擬出讓的經(jīng)營性用地原則上至少明確1個競買意向主體，確保地塊交易成功。土地出讓條件應(yīng)明確用地項目開竣工時間、投資達標(biāo)運營要求、保障措施和投資違約責(zé)任，其中投資達標(biāo)運營要求、保障措施和投資違約責(zé)任由地塊所在地區(qū)政府（管委會）、國有土地儲備中心提出并具體實施。

（十六）建立工業(yè)項目準(zhǔn)入綜合評估機制。市區(qū)（不含贛榆區(qū)）省級以上工業(yè)園區(qū)以外，原則上不再新增工業(yè)項目。各省級以上園區(qū)要建立工業(yè)項目準(zhǔn)入綜合評估機制，在產(chǎn)業(yè)類型、投資規(guī)模、稅收產(chǎn)出、資源消耗、環(huán)境保護、技術(shù)創(chuàng)新等方面對工業(yè)項目嚴(yán)格要求。經(jīng)綜合評估符合準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的，根據(jù)項目具體情況確定約束性土地使用條件，報經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組審議后，在有償使用合同和履約監(jiān)管協(xié)議書中予以明確。

（十七）嚴(yán)格土地估價行為。加強對土地估價機構(gòu)監(jiān)管，對在土地估價過程出現(xiàn)違反土地估價技術(shù)規(guī)程、惡意串通、出具虛假失實評估報告等違反行業(yè)規(guī)定和違法違規(guī)行為的地價評估機構(gòu)和從業(yè)人員，依法實施警告、責(zé)令停業(yè)、沒收違法所得、罰款等行政處罰，并計入誠信檔案；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。政府機關(guān)及其工作人員干擾、影響土地評估機構(gòu)客觀、公正評估的，一經(jīng)查實，嚴(yán)肅追究責(zé)任。

（十八）規(guī)范土地出讓金征繳。市區(qū)土地公開出讓原則上實行全部凈地、全額保證金、全部網(wǎng)上交易的“三全模式”。部分項目經(jīng)市政府批準(zhǔn)，競買保證金可以適當(dāng)下調(diào)，但原則上不得低于掛牌價的50%。

（十九）加強土地出讓金管理和審計監(jiān)督。土地使用權(quán)出讓收支全額納入政府性基金預(yù)算，實行“收支兩條線管理”。嚴(yán)禁以任何形式減免土地出讓金，嚴(yán)禁按照土地出讓價款繳納比例分期供地。建立土地出讓金審計監(jiān)督制度，對土地出讓金征繳管理、成本結(jié)算、資金運轉(zhuǎn)流程、資金使用等方面開展年度審計監(jiān)督。

（二十）規(guī)范土地出讓合同。土地出讓合同必須約定規(guī)劃條件、土地使用條件、土地出讓價款繳納要求、違約責(zé)任等內(nèi)容。其中，經(jīng)營性用地應(yīng)當(dāng)重點約定開竣工時間、土地出讓金繳納、配套設(shè)施建設(shè)、違約責(zé)任等內(nèi)容；工業(yè)用地應(yīng)當(dāng)重點約定投資強度、項目竣工時間、土地轉(zhuǎn)讓條件、違約責(zé)任等內(nèi)容。

（二十一）實行工業(yè)用地履約監(jiān)管協(xié)議書制度。實行工業(yè)用地“雙合同”管理，工業(yè)用地出讓（或租賃）后，由各區(qū)政府（管委會）或者其指定機構(gòu)與受讓單位簽訂履約監(jiān)管協(xié)議書，明確產(chǎn)業(yè)項目行業(yè)門類、投資、產(chǎn)出、稅收等要求，并將履約監(jiān)管協(xié)議書作為工業(yè)用地出讓（租賃）合同的附件予以管理。各區(qū)政府（管委會）要制定產(chǎn)業(yè)用地履約監(jiān)管協(xié)議書執(zhí)行情況考核辦法。

四、加強土地儲備工作

（二十二）實行土地統(tǒng)一收儲。建立由領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)籌負責(zé)，市國土局具體組織，市國有土地儲備中心具體實施的統(tǒng)一儲備制度，以“一個池子蓄水、一個龍頭出水”的方式進行土地儲備與出讓工作。要嚴(yán)格土地收儲計劃、前期開發(fā)整理、入庫標(biāo)準(zhǔn)、儲備地塊管理和資產(chǎn)資金管理。市國有土地儲備中心負責(zé)編制土地儲備規(guī)劃、年度土地儲備計劃、年度開發(fā)計劃、儲備資金使用計劃，嚴(yán)格按計劃開展收儲工作，同時進一步提高土地儲備成本意識，會同市財政部門做好年度土地儲備資金籌措工作，積極擴大土地專項債券發(fā)行規(guī)模，用好土地儲備收益基金及其它可用財政資金。各項年度計劃要在上一年度年底前編制完成，并做好土地儲備五年規(guī)劃的修編工作，及時上報領(lǐng)導(dǎo)小組審議實施。

（二十三）規(guī)范儲備業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。制定市區(qū)土地收儲、入庫等標(biāo)準(zhǔn)，推動儲備工作規(guī)范化。市國有土地儲備中心聯(lián)合各有關(guān)部門，對儲備土地開展地質(zhì)災(zāi)害、土壤及地下水污染等方面的評估工作，對儲備土地存在的隱患進行排查和預(yù)防，保障儲備土地安全。

（二十四）加強儲備土地的入庫管理。市國有土地儲備中心作為收儲地塊具體實施主體，要加強與被收儲人和征收部門聯(lián)系，對收儲項目開展深入調(diào)研，根據(jù)收儲成本、規(guī)劃用途、未來收益等情況，合理制定收儲方案上報領(lǐng)導(dǎo)小組審議。提高土地收儲效率和力度，不斷加快收儲項目入庫，充實土地儲備庫，為政府對土地市場的調(diào)控提供強有力的保障。

五、嚴(yán)格批后跟蹤管理

（二十五）強化履約管理。各區(qū)政府（管委會）和相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)做好土地交付前各項準(zhǔn)備工作，防止因工作不到位造成違約；對開發(fā)企業(yè)延期繳納土地出讓金、未按時開竣工、工業(yè)用地未達到投資強度等違反出讓合同約定的，要依約追究違約責(zé)任。

（二十六）加強土地利用監(jiān)管。市國土局要按照土地出讓合同約定的建設(shè)條件，對已供應(yīng)土地開工建設(shè)、實施進度、竣工驗收等開發(fā)利用情況加大巡查力度和日常監(jiān)管，促進土地及時開發(fā)利用。構(gòu)成土地閑置的，依法開展閑置土地調(diào)查和處置工作。因企業(yè)自身原因，超過合同約定動工開發(fā)期限滿一年的，足額征繳土地閑置費；滿兩年的，依法依規(guī)予以收回。

（二十七）落實工作責(zé)任。各區(qū)政府（管委會）是土地資源保護和開發(fā)利用的責(zé)任主體，要加強工作組織領(lǐng)導(dǎo)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，規(guī)范轄區(qū)土地市場，正確引導(dǎo)社會預(yù)期，不斷提升城市品質(zhì)。市國土局作為業(yè)務(wù)主管部門，要會同領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位，按照職能分工嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓與儲備有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，提高土地節(jié)約集約利用水平和產(chǎn)出效益。

連云港市人民政府

2018年10月29日